Rent Control Law and the COVID-19 pandemic

The property rental sector and the relation between Landlords and Tenants could not remain unaffected by the current Covid-19 pandemic, and there is a need to protect Tenants from eviction proceedings due to their inability to pay rent during the pandemic and the period during which emergency lockdown measures are imposed by the Government of Cyprus.

Within the framework of this reasoning, the Rent Control Law (Temporary Provisions) of 2020 was entered into force. Article 3 of the said  Law provides that regardless of the provisions of the basic Law, any proceedings in respect of subsection (1) of Article 11, at any stage they might be, shall be suspended until 31 May 2020 and no decision or order for recovery of possession shall be issued by the Court under such procedure until 31 May 2020. In conclusion, with reference to the Law that the eviction procedure is suspended at any stage it might be and, in conjunction with the restriction of unnecessary movements, even eviction orders that have already been issued, but have not been yet executed, are also  suspended until 31 of May 2020.

Article 4 of the same Law provides that the provisions of Article 3 of this Law shall not apply if any legally due rent has not been paid until 29 February 2020. This means that for overdue rents until February 2020, Landlords reserve the right to proceed with recovery of the possession of the property, even if the Tenant has been financially affected by the current situation. Of course, the above does not mean that the Tenant is released from the obligation to pay the rent for the months for which the provisions of the Law will apply.

Finally, it should be noted that all the above relate to rentals that fall within the scope of the Rent Control Law and the Regulatory Acts that have been issued for its effect. Specifically, the property must be located within an area designated by the Law  as a controlled area, its construction must  have been completed by 31 December 1999 and the first rental must have expired or terminated, resulting in the tenant becoming an “institutional tenant” and, therefore, eligible to benefit from the Rent Control Law. Properties (houses or shops) whose construction was competed after 31 December 1999 and/or are not located in areas that the Law has defined as controlled areas are not covered.

(Article in Greek follows)

COVID-19 ΚΑΙ Ο ΠΕΡΙ ΕΝΟΙΚΙΟΣΤΑΣΙΟΥ ΝΟΜΟΣ

Η κρίση, που το διάστημα αυτό διερχόμαστε λόγω της πανδημίας του Covid-19, έχει επηρεάσει σχεδόν όλους τους τομείς της ιδιωτικής και επαγγελματικής ζωής. Πολύ περισσότερο, βεβαίως, έχει επηρεάσει και θα συνεχίσει να επηρεάζει  σε τεράστιο βαθμό την οικονομία, όχι μόνο της Κύπρου, αλλά την οικονομία ανά το παγκόσμιο.

Συνεπώς, δεν θα μπορούσε να μείνει ανεπηρέαστος ο τομέας των ενοικίων και οι σχέσεις μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών υποστατικών, αφού τίθεται η ανάγκη προστασίας των ενοικιαστών από τυχόν διαδικασίες έξωσης, λόγω  αδυναμίας τους να καταβάλουν ενοίκια των μηνών που εμπίπτουν στο χρονικό διάστημα επηρεασμού από την πανδημία και της ισχύος των εκτάκτων μέτρων που έχουν τεθεί από την Κυπριακή Πολιτεία.

Στο πλαίσιο αυτού του σκεπτικού, έχει τεθεί σε ισχύ  ο περί Ενοικιοστασίου (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμος του 2020. Το άρθρο 3 του εν λόγω Νόμου προβλέπει τα εξής: Παρά τις διατάξεις του βασικού νόμου, κάθε διαδικασία προς ανάκτηση κατοχής δυνάμει της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του άρθρου 11 αυτού, σε οποιοδήποτε στάδιο και εάν ευρίσκεται, αναστέλλεται μέχρι και την 31^η  Μαΐου 2020 και ουδεμία απόφαση ή διάταγμα ανάκτησης κατοχής θα εκδίδεται από το Δικαστήριο δυνάμει τοιαύτης διαδικασίας μέχρι την 31 Μαΐου 2020 . Συμπερασματικά, με την αναφορά στο Νόμο ότι η διαδικασία έξωσης αναστέλλεται σε οποιοδήποτε στάδιο και αν βρίσκεται και σε συνδυασμό με τους περιορισμούς που ισχύουν στις μετακινήσεις, ακόμη και διατάγματα έξωσης που έχουν ήδη εκδοθεί αλλά δεν έχουν εκτελεστεί, αναστέλλονται και αυτά μέχρι την 31^η Μαΐου 2020 .

Περαιτέρω, το άρθρο 4 του ιδίου Νόμου προβλέπει ότι οι διατάξεις του άρθρου 3 του παρόντος Νόμου δεν εφαρμόζονται σε περίπτωση που οποιοδήποτε νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο δεν έχει καταβληθεί μέχρι και την 29η Φεβρουαρίου 2020. Αυτό σημαίνει ότι για καθυστερημένα ενοίκια μέχρι και τον Φεβρουάριο του 2020, οι ιδιοκτήτες των υποστατικών διατηρούν το δικαίωμα να προχωρήσουν τις διαδικασίες ανάκτησης του υποστατικού, ακόμα κι αν ο ενοικιαστής έχει επηρεαστεί οικονομικά από την επικρατούσα κατάσταση.  Τα πιο πάνω δεν σημαίνουν, βέβαια, ότι ο ενοικιαστής απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής των ενοικίων για τους μήνες για του οποίους θα ισχύουν οι πρόνοιες του Νόμου.

Τέλος, θα πρέπει να τονιστεί, ότι όλα τα πιο πάνω αφορούν ενοικιάσεις οι οποίες εμπίπτουν στα πλαίσια εφαρμογής του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου και των Κανονιστικών Διοικητικών Πράξεων που έχουν εκδοθεί δυνάμει αυτού.  Συγκεκριμένα, το ενοικιαζόμενο υποστατικό θα πρέπει να βρίσκεται εντός περιοχής η οποία έχει καθοριστεί από τη νομοθεσία ως ελεγχόμενη περιοχή, η ανέγερση του να έχει ολοκληρωθεί μέχρι την 31/12/1999 και η πρώτη ενοικίαση να έχει λήξει ή τερματιστεί, με αποτέλεσμα ο ενοικιαστής να έχει καταστεί «θέσμιος ενοικιαστής» και, κατ’ επέκταση, να μπορεί να τύχει της προστασίας των προνοιών του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου.  Επομένως,  τα πιο πάνω δεν καλύπτουν υποστατικά (κατοικίες ή καταστήματα), τα οποία έχουν ανεγερθεί μετά την 31/12/1999 ή/και δεν βρίσκονται σε περιοχές τις οποίες η Νομοθεσία έχει καθορίσει ως ελεγχόμενες.

For further information, please do not hesitate to contact our firm’s Litigation, Arbitration & Mediation department.

[This article was prepared by associate Maria Dionysiou]