Amended Rent Control Law Cyprus

The Rent Control (Amending) Law of 2020 (Law 3(I)/2020)

On 31/1/2020 the last amendment of the Rent Control Law of 1983 (Law 23/1983, as amended from time to time) was published in the Official Gazette of the Republic.

The recently passed amending law has introduced three changes to the basic law in order to make more efficient the procedures for recovering possession of property and collection of amounts due for rent in relation to tenancies covered by the basic law.

The first change has come to effect with the amendment of section 11(1)(a) of the Basic Law and concerns the application for recovery of possession after the delay in payment of rents legally due.

According to the amendment, the Registrar of the Court will only accept the Tenant’s Reply (Defence) only if it is accompanied by evidence of payment of the claimed rents (receipt issued by the landlord or by a financial institution that a deposit has been made for the benefit of the landlord) or proof of payment of the owed amount by the accounting department of the Court.

Furthermore, according to the amendment, the Court’s Secretary decision to accept or reject the filing of the Tenant’s Reply will be brought before the Court within three working days for final approval or rejection, without any right of appeal.

This amendment purports to guarantee either the immediate repayment of legally due rents or, in the event that the tenant fails to pay, the quick recovery of possession of the property. We note that under the new provisions, if the tenant fails to pay the amount due, the filing of his Reply will not be accepted, so the Landlord will be able to proceed with the issuance of judgement shortly, after the filing of the pertinent application for issuance of judgement.

It follows from the above that a tenant will not have the right to challenge the landlord’s claim for non-payment of rent if he does not have evidence of the payment in his possession, and as a result, if he has actually paid all the rents due but has not obtained receipt of payment by the Landlord, or has not paid through a financial institution, to find himself in a difficult position of having to pay, for the second time, the amount claimed (to the accounting department of the Court) so as to be able, in the course of the proceedings, to prove before the Court that at the time of the filing of the main application by the Landlord, did not own that specific amount.

Furthermore, from the wording of the law, it is concluded that the Court decides on approving or rejecting the filing of the Reply without giving the parties the opportunity to be heard.

When applying the Law in a particular case, the question of unconstitutionality may arise in regard to the provision of the amending law that “the Court’s Secretary decision to accept or reject the filing of the Tenant’s Response shall be brought before the Court within three working days for final approval or rejection, without any right of appeal”. In relation to this, it could be argued that this provision violates the tenant’s constitutional rights and, in particular, the right of access to justice, the right to be heard, the right to a fair trial and the right to challenge the judgement of a first-instance court before a second-instance court, as safeguarded by Article 30 of the Constitution of the Republic of Cyprus and Article 6 of the European Convention on the Protection of Human Rights (Ratifying) Law of 1962 (Law 39/62). It is noteworthy that the failure to provide the Tenant with a right to challenge, by filing an appeal, the correctness of the judgement of the Rent Control Court to reject the filing of the Reply  constitutes the only first-instance judgement, which is not subject to appeal, not even after the issuance of the final judgement.

The second major amendment of section 11 of the basic law concerns the addition of a provision that the Court, after deciding to issue an eviction order in the context of an application for recovery of possession of a residence or a store, may determine the time for compliance with the order which may not be shorter than 90 days.

With the same law, section 29 of the basic law is also amended and provisions were added for private and substituted service, in accordance with the Civil Procedure Rules, the European Union Regulations and other relevant regulations or international conventions.

The last change was made with the addition of section 37, entitled “Transitional Provision”. This provides that the amending law does not apply to cases that have been filed in Court before the entry into force of the amending law (31.01.2020), as well as for rents which became due before that date, provided that they are paid within twelve months of the entry into force of the amending law.

It is noted that the provisions of the above section do not specify what happens in the event certain rents become payable before the entry into force of the amending law and others after the entry into force of the law, which leaves open the possibility that two (2) applications for recovery of possession maybe be required, one relating to rents due before 31.01.2020 and one relating to rents due after the entry into force of the amending law.

Ο περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 2020 (Ν. 3(Ι)/2020)

Την 31/1/2020 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, η τελευταία, χρονικά, τροποποίηση του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/1983, όπως έχει κατά καιρούς τροποποιηθεί).

Ο πρόσφατα ψηφισθείς τροποποιητικός νόμος έχει επιφέρει ουσιαστικά τρεις αλλαγές στον βασικό νόμο, με σκοπό να καταστούν αποτελεσματικότερες οι διαδικασίες ανάκτησης της κατοχής ιδιοκτησίας και είσπραξης οφειλόμενων ενοικίων αναφορικά με τις περιπτώσεις ενοικιάσεων που καλύπτονται από τον βασικό νόμο.

Η πρώτη αλλαγή έχει επέλθει με την  τροποποίηση του  άρθρου 11(1)(α) του βασικού νόμου  και αφορά την αίτηση ανάκτησης κατοχής μετά από καθυστέρηση πληρωμής νομίμως οφειλόμενων ενοικίων.

Σύμφωνα με την τροποποίηση, ο Γραμματέας του Δικαστηρίου θα δέχεται την καταχώριση της Απάντησής (Υπεράσπισης) του ενοικιαστή, μόνο στην περίπτωση που αυτή θα συνοδεύεται από απόδειξη πληρωμής των απαιτούμενων ενοικίων (απόδειξη από τον ιδιοκτήτη ή από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ότι έγινε κατάθεση προς όφελος του ιδιοκτήτη) ή από απόδειξη καταβολής του οφειλόμενου ποσού από το λογιστήριο του Δικαστηρίου.

Περαιτέρω, σύμφωνα με την τροποποίηση, η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της Απάντησης του ενοικιαστή θα τίθεται ενώπιον του Δικαστηρίου, εντός τριών εργάσιμων ημερών, προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, χωρίς δικαίωμα έφεσης.

Με την τροποποίηση αυτή, φαίνεται να διασφαλίζεται είτε η άμεση εξόφληση των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων είτε, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το ποσό αυτό, η σύντομη ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου. Σημειώνουμε ότι, σύμφωνα με τις νέες πρόνοιες, εάν ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το οφειλόμενο ποσό, η καταχώριση της Απάντησής του δεν θα γίνεται δεκτή, έτσι ο Ιδιοκτήτης θα μπορεί να προχωρήσει στην έκδοση απόφασης σε σύντομο χρονικό διάστημα, μετά από την καταχώριση της σχετικής αίτησης για έκδοση απόφασης.

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ένας ενοικιαστής δεν θα έχει δικαίωμα να αμφισβητήσει τον ισχυρισμό του ιδιοκτήτη περί μη καταβολής των ενοικίων, αν δεν έχει στην κατοχή του σχετική απόδειξη, με αποτέλεσμα, αν πράγματι έχει καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια, αλλά δεν εξασφάλισε απόδειξη πληρωμής από τον Ιδιοκτήτη ή δεν έχει πληρώσει μέσω χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, να βρεθεί στη δύσκολη θέση να πρέπει να καταβάλει, για δεύτερη φορά, το αιτούμενο ποσό (στο λογιστήριο του Δικαστηρίου), ούτως ώστε να έχει τη δυνατότητα, κατά την εκδίκαση της υπόθεσης, να αποδείξει ενώπιον του Δικαστηρίου ότι, κατά την καταχώριση της αίτησης του ιδιοκτήτη, δεν όφειλε το συγκεκριμένο ποσό.

Περαιτέρω, από τη διατύπωση του νόμου, εξάγεται το συμπέρασμα ότι το Δικαστήριο αποφασίζει για την έγκριση ή την απόρριψη της καταχώρισης Απάντησης, χωρίς προηγουμένως να δώσει την ευκαιρία στους διαδίκους να ακουστούν.

Κατά την εφαρμογή του Νόμου, σε συγκεκριμένη υπόθεση, ενδεχομένως να εγερθεί ζήτημα αντισυνταγματικότητας της πρόνοιας του τροποποιητικού νόμου ότι «η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της Απάντησης του ενοικιαστή θα τίθεται ενώπιον του Δικαστηρίου, εντός τριών εργάσιμων ημερών, προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, χωρίς δικαίωμα έφεσης». Θα μπορούσε κάποιος να υποστηρίξει ότι με την εν λόγω πρόνοια παραβιάζονται τα συνταγματικά δικαιώματα του ενοικιαστή και ειδικότερα, το δικαίωμα πρόσβασης στη δικαιοσύνη, το δικαίωμα ακρόασης, το δικαίωμα δίκαιης δίκης και το δικαίωμα αμφισβήτησης πρωτόδικης απόφασης ενώπιον δευτεροβάθμιου δικαστηρίου, όπως αυτά διασφαλίζονται από το Άρθρο 30 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας και του άρθρου 6 του περί της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως διά την προάσπισιν των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (Κυρωτικού) Νόμου του 1962 (Ν. 39/62). Είναι χαρακτηριστικό ότι η μη παροχή δικαιώματος στον Ενοικιαστή αμφισβήτησης, με καταχώριση έφεσης, της ορθότητας της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να απορρίψει την καταχώριση της Απάντησής του, αποτελεί την μοναδική περίπτωση πρωτόδικης απόφασης, η οποία δεν είναι εφέσιμη, ούτε και μετά την έκδοση της τελικής απόφασης.

Η δεύτερη σημαντική τροποποίηση του άρθρου 11 του βασικού νόμου, αφορά την προσθήκη πρόνοιας ότι το Δικαστήριο, αφού αποφασίσει να εκδώσει Διάταγμα έξωσης στο πλαίσιο αίτησης ανάκτησης κατοχής κατοικίας ή καταστήματος, δύναται να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα ο οποίος δεν μπορεί να είναι μικρότερος των 90 ημερών.

Με τον ίδιο νόμο, τροποποιήθηκε και το άρθρο 29 του βασικού νόμου, όπου προστέθηκαν πρόνοιες για ιδιωτική και υποκατάστατη επίδοση και επίδοση εκτός δικαιοδοσίας, σύμφωνα με τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, τους Κανονισμούς της Ευρωπαϊκής Ένωσης και άλλους σχετικούς κανονισμούς ή διεθνείς συμβάσεις.

Η τελευταία αλλαγή έγινε με την προσθήκη του άρθρου 37, που φέρει τον τίτλο «Μεταβατική Διάταξη». Η εν λόγω διάταξη προβλέπει ότι ο τροποποιητικός νόμος δεν εφαρμόζεται σε υποθέσεις που έχουν καταχωρισθεί στο Δικαστήριο πριν την έναρξη της ισχύος του τροποποιητικού νόμου (31.01.2020), καθώς και για ενοίκια που κατέστησαν πληρωτέα πριν από την ημερομηνία αυτή, νοουμένου ότι θα εξοφληθούν εντός δώδεκα μηνών από την έναρξη της ισχύος του τροποποιητικού νόμου.

Σημειώνεται ότι με τις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου δεν διευκρινίζεται τι γίνεται σε περίπτωση που ορισμένα ενοίκια κατέστησαν πληρωτέα πριν την έναρξη της ισχύος του τροποποιητικού νόμου και άλλα μετά την έναρξη της ισχύος του, γεγονός που αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να είναι απαραίτητο να καταχωρισθούν δύο (2) αιτήσεις για ανάκτηση κατοχής, μία που θα αφορά οφειλόμενα ενοίκια πριν την 31.01.2020 και μία που θα αφορά οφειλόμενα ενοίκια μετά την έναρξη της ισχύος του τροποποιητικού νόμου.